全线大涨!房地产,史诗级“救市”来了?

2022-11-25 16:43:25 金沙集团1862成色 53

  房地产,能否软着陆?

  01

  一夜春风来。

  继疫情防控“二十条”之后,房地产“金融16条”横空出世。据澎湃新闻报道,央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,明确了16项举措支持促进房地产市场平稳健康发展。

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  政策一出,房地产股迎来全线反弹,部分跌到历史最低点的内房股短短几天直接上涨2倍。

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  某地产股走势在这些政策中,除了国企民企融资一视同仁的表态之外,最重磅的当属这四条。

  一是,受疫情影响的购房者,有望延期偿还房贷。

  文件表示,对于因疫情住院治疗或隔离,或因疫情停业失业而失去收入来源的个人,可进行延期展期等调整。这方面,郑州已经先行一步。前不久,郑州多家银行表示,若房贷压力过大,现可申请延期还房贷,最长半年,延期期间不影响征信。当然,延期还贷,不等于免除房贷或利息,未来全部都还要补上。

  二是,房企贷款及债务可以展期,房企暂时不会再集中暴雷了。

  根据文件,支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年。不仅如此,信托贷款再次向房地产企业开放,同时鼓励房企发债融资,政策之宽松,创下几年来的纪录。正如业界所言,房地产救市,从保需求、保项目进入保主体阶段,这里的主体正是房企。

  三是,房贷“两道红线”,不再那么紧了。

  根据文件,延长房地产货款集中度管理政策过渡期安排。所谓房地产贷款集中度管理政策,指的是2021年出台的房贷“两道红线”:银行房地产贷款占比、个人房贷占比不得超过一定比例。房贷“两道红线”与此前的房企融资“三道红线”,共同构筑起楼市调控的大杀器,对于楼市的影响可谓立竿见影。反之同理,这一政策的松动,带来的影响不容低估。

  四是,支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。

  今年以来,问题楼盘数量井喷,一些城市甚至出现“断供”事件,烂尾楼如何盘活,成了摆在案头的最大难题。显然,这方面单靠个别房企恐怕无济于事,国家层面必然要进行兜底。毕竟,保交楼关乎的不只是大众对于房地产的信心,更关系到一个个具体的民生需求。

  02

  在史诗级救市背后,房地产正在遭遇继2008年、2015年以来的第三次大调整。

  这一次调整力度之大,救市难度之高,远超过去两次。一个直观的数据是,房地产业GDP罕见遭遇持续下滑,成为经济增长的最大拖累。数据显示,2022年前三季度,房地产业增加值同比-4.4%,超过受疫情影响最为直接的住宿和餐饮业,罕见成为经济最大拖累。

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  要知道,过去20多年来,房地产业一直名副其实的支柱产业,经由房地产带动的建筑业、钢铁、家电等产业的繁荣,从而成了经济增长的最大贡献者。另一个直观的数据是,90%的城市房价开始下降,过半城市回到了两年前。根据国家统计局发布的70个大中城市数据,63个城市房价不及一年前,38个城市回到了两年前。以两年周期来看,房价下降的城市里,不乏武汉、郑州、济南、沈阳、石家庄、天津等二线城市的身影。

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  其中,房价跌幅最大的当属黑龙江牡丹江市,这个东北小城,房价相比一年前跌去了11%,对比2年前跌去了18%,基本回到了16年前的水平。当然,经过上一轮大涨之后,房价回调是正常的,但房价回调的背后,房企债务问题频发、卖地收入锐减、房地产业拖累大盘,这些问题才是更为致命的。所以,稳楼市,就成了必然选择。

  03

  同为史诗级救市,这一次与2008年和2015年有何不同?

  众多周知,过去20多年的房地产上行史,中国房地产遭遇了三次低谷,一次是2008年,一次是2015年,最近的一次则是2022年。有意思的是,这三次房地产低谷,几乎都是相隔7年时间,但问题的根源却截然不同。

  2008年,是全球金融危机余波所及。四万亿大投资就足以力挽狂澜,2009年-2011年全国楼市出现了普涨浪潮。

  2015年则是高库存带来的巨大压力。楼市面临的压力相比2008年更大,所以政策力度也更强。最终借助5次降准降息+棚改库存化+涨价去库存的组合拳,全国房价迎来有史以来最大的一波普涨。

  这一次,则是疫情冲击、房企债务困境、基本面见顶共同作用的结果,形势更为复杂,想要逆转付出的代价更为高昂。毕竟,今天的房价,与当初早非同日而语。

  2021年全国平均房价首次过万,而2008年时仅为4000元,2015年时也就6000多元。如今的居民杠杆率,也早已高不可攀。以居民债务/GDP来衡量,2008年时居民杠杆率仅为18%,2015年时攀升到30%,如今已经超过了60%,超过发达国家。如今的经济增速、城镇化增速、人口增速,与7年前和14年前更是差异巨大。有道是房地产“短期看政策,中期看土地,长期看人口”,政策宽松与否,效果只是短期的,而人口基本盘的影响却是长远的。

  官方今年首次公开表示,总人口增速明显放缓,“十四五”期间将进入负增长阶段。而联合国进一步预测指出,2023年印度或将取代中国成为世界第一人口大国。所以,无论史诗级救市有无夸大之嫌,楼市再也回不到过去了。迎接新的基本面,才是当务之急。


本文转自国民经略


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